IMP — Impact Developer & Contractor S.A.

Raport deep-value (REFRESH): Impact Developer & Contractor S.A. (BVB: IMP)

Data raportului: 2026-09-03 · Preț de referință: … (închidere anterioară BVB, yfinance IMP.RO, 2026-09-03; currentPrice intraday 4,00) · Capitalizare: 476,5 mil. lei · Acțiuni: 118.247.071 · Monedă raportare = monedă preț = RON (fără risc de conversie în indicatori)

Regim: REFRESH peste teza din 2026-07-24 (41 de zile). Triajul mecanic (deep_delta.py) a semnalat un singur falsificator neverificabil — „frânarea de 82% a vânzărilor din T1 2026 e tranzitorie” — care cerea două trimestre consecutive de creștere a venitului și avea doar unul. Între timp compania a publicat raportul semestrial S1 2026 (19 august 2026), care furnizează exact trimestrul lipsă. Acest raport re-derivă ce a mișcat depunerea nouă și moștenește explicit restul.

Notă de sursă și de identitate a emitentului (citește-o înainte de orice cifră)

Coliziune de simbol, rezolvată: IMP este Impact Developer & Contractor S.A., dezvoltator imobiliar românesc listat la BVB (Yahoo IMP.RO), confirmat prin query_tracker.py indicatori IMP → „nume=Impact Developer & Contractor S.A., sector=Imobiliare/Construcții, bursa=BVB”. Emitentul nu are CIK la SEC EDGAR; nu s-a rulat și nu se va rula EDGAR pentru el.

Brieful de cercetare web furnizat pentru această sesiune (research-IMP-20260903.md, 9.136 caractere) este integral despre altă companie — Impala Platinum Holdings (JSE: IMP), producător sud-african de metale platinice, cu rezultate FY2026 în rand sud-african, dividende de 1.855 cenți/acțiune și mine la Rustenburg. Nicio cifră din el nu are legătură cu emitentul analizat aici. L-am respins în întregime și nu am folosit nicio valoare din el; nu e o discrepanță de detaliu, ci o eroare de identificare a companiei. Toată cercetarea de context din acest raport a fost refăcută punctual de mine, cu sursă la fiecare cifră.

Sursele primare efectiv folosite (toate descărcate și extrase în text de mine în această sesiune):

• bvb.ro/infocont/infocont26/IMP_20260819181446_Raport-S1-2026-IMP.pdf — Raport semestrial S1 2026, 125 pagini, situații consolidate interimare la 30 iunie 2026, aprobate de conducere la 19.08.2026, neauditate (comunicatul o spune explicit). Sursa dominantă a acestui refresh.
• bvb.ro/infocont/infocont26/IMP_20260819181430_Comunicat-S1-2026-RO.pdf — comunicatul de presă aferent.
• m.bvb.ro/infocont/infocont26/IMP_20260526181524_Raport-T1-2026-IMP-RO.pdf — Raport T1 2026, 126 pagini (pentru puntea T1↔T2 și pentru notele de datorie/stocuri comparative).
• data-pack-IMP-20260903.md (yfinance, 8 trimestre) — folosit doar acolo unde depunerea nu dă defalcarea trimestrială (EBITDA pe T3/T4 2025), și marcat ca atare.
• Tracker GBL: query_tracker.py scor IMP → 65,8% — INTERESANT (Graham 6,0 / Buffett 5,5 / Lynch 7,5; total 19,0/30; F-Score 5,0), evaluat 2026-07-24. Acesta e scorul PRIOR, cu care compar în capitolul final.

Curs de schimb folosit: …/EUR, dedus din chiar raportul S1 2026 (venituri 112.156 mii lei = 21.807 mii euro), nu dintr-o cotație externă. Toate conversiile din acest raport îl folosesc.

Ce moștenesc din raportul din 24.07.2026, fără re-verificare (nu s-a schimbat nimic material și nu există depunere nouă care să le contrazică): descrierea portofoliului de proiecte și istoricul lor; istoricul de conducere (CEO Dan Sebastian Câmpeanu din 01.06.2024, CFO Claudiu Bistriceanu din iunie 2024); istoricul de dividende (ultimul din 2020, niciunul 2021-2026) și politica anunțată pentru 2027; structura de finanțare istorică și consolidarea de capital 20:1 din aprilie 2025; litigiul EcoCivica; imposibilitatea de a reconstrui multipli istorici pe 5 ani din cauza consolidării 20:1. Ce re-derivez integral: puterea de câștig, puntea de FCF, calitatea câștigurilor, bilanțul pe ultimele 4 trimestre, evaluarea, Monte Carlo și verdictul.

Corecție de proces asupra rulării anterioare, semnalată explicit: simularea Monte Carlo îngheţată în pachetul-diferență este invalidă aritmetic. mc_dcf.py primește --oe în milioane; rulării din iulie i s-a dat … (lei absoluți), de unde o „valoare intrinsecă mediană” de … lei/acțiune și un MOS median de „ …“. Nu e o eroare de interpretare, ci un factor de 10⁶. Fișierul JSON aferent nici nu exista pe disc la deschiderea acestei sesiuni. Am re-rulat simularea de la zero, cu unități corecte; toate cifrele Monte Carlo din acest raport provin din mc-IMP-20260903.json generat azi.

Sinteză executivă

Ce s-a schimbat, într-o frază: falsificatorul central al tezei din iulie s-a rupt, iar raportul semestrial arată că frânarea nu a fost un șoc tranzitoriu de un trimestru, ci o contracție care s-a repetat identic în trimestrul următor și care a golit motorul de numerar al companiei.

Falsificatorul, testat pe cifre primare. Teza din iulie presupunea că prăbușirea de 82% a vânzărilor de unități din T1 2026 (16 unități vs 87) era un șoc de amânare legat de trecerea TVA la 21%. Testul cerea două trimestre consecutive. Le avem acum, din depunerea din 19.08.2026: veniturile consolidate au scăzut cu … în T1 2026 (55.415 vs 86.934 mii lei) și cu … în T2 2026 (56.741 vs 89.715 mii lei, derivat din S1 minus T1). Nu e o revenire, ci aceeași bandă, două trimestre la rând. Vânzările de unități rezidențiale în S1 2026: 31 de unități, față de 153 în S1 2025 — …; suprafața vândută 2.738 mp vs 12.302 mp (…); costul unităților rezidențiale recunoscut în cost: 13.985 vs 72.992 mii lei (…). Falsificatorul nu ține. Teza „șoc tranzitoriu” e infirmată de date, nu de opinie.

Descoperirea mai gravă decât frânarea: profitul raportat e integral reevaluare. Profitul din exploatare consolidat S1 2026 este de 20.240 mii lei — dar conține o linie de „Câștiguri din reevaluarea investițiilor imobiliare” de +21.635 mii lei, non-cash, IAS 40. Excluzând-o, profitul din exploatare S1 2026 este −1.395 mii lei, adică pierdere operațională, iar rezultatul înainte de impozitare devine −10.572 mii lei. Compania confirmă singură cifra în tabelul propriu realizat-vs-bugetat: câștiguri din investiții imobiliare bugetate 0, realizate 4.207 mii euro, într-un semestru în care EBITDA realizat a fost 4.518 mii euro. EBITDA-ul „real”, fără reevaluări, al primului semestru 2026 este de 311 mii euro ≈ 1,5 mil. lei — pe o companie de 476 mil. lei capitalizare.

Aceasta invalidează retroactiv baza de evaluare din iulie. Raportul anterior a capitalizat un EBITDA de 106,2 mil. lei pe 4 trimestre (T2’25–T1’26). Din acea fereastră, 62,88 mil. lei erau câștiguri din reevaluare IAS 40 (29.132 mii lei în S1 2025 + 33.748 mii lei în S2 2025; totalul anual de 62.880 mii lei e confirmat în nota 7 din raportul T1 2026, reevaluare Colliers la 31.12.2025). Baza de 106,2 mil. lei era deci umflată cu 59% chiar la data la care a fost folosită. Pe fereastra curentă (T3’25–T2’26) e mai rău: EBITDA ex-reevaluare 19,9 mil. lei.

Motorul de numerar s-a oprit. CFO consolidat: −17.603 mii lei în S1 2026, față de +109.860 mii lei în S1 2025. Pe fereastra TTM curentă (T3’25–T2’26), CFO = 14,2 mil. lei, față de 95,4 mil. lei pe fereastra pe care o mai folosesc agregatorii. FCFE, după dobândă (raportată în finanțare, ca la orice emitent IFRS), principal de leasing și dividendele către minoritari, este −5,1 mil. lei. Numerarul a scăzut de la 40.402 la 28.471 mii lei (…), în timp ce datoria curentă a urcat la 95.192 mii lei — acoperire numerar/datorie curentă 0,30×, cu 50,2 mil. lei de obligațiuni scadente în decembrie 2026 și februarie 2027.

Valoare estimată — un interval care s-a rupt în două. Metodele bazate pe câștiguri și cele bazate pe active nu mai converg deloc, iar asta e informația, nu un defect al modelului:

Mediana celor patru: …. Interval: … … …. Monte Carlo pe brațul de câștiguri (20.000 de scenarii): mediană …, probabilitate de subevaluare ** …**.

Verdict: MONITORIZEAZĂ — teză suspendată. Retrogradare de la „INTERESANT, cu rezerve” (24.07.2026). Discountul la activul net rămâne real și mare (0,46× carte IFRS, 0,35× NAV de piață Colliers), dar singurul mecanism prin care se închidea — vânzarea de apartamente care transformă stocul în numerar — s-a oprit pentru două trimestre consecutive, iar compania a intrat simultan într-un ciclu de construcție de 1,68 mld. euro cu FCFE negativ și 50,2 mil. lei de obligațiuni de refinanțat în opt luni. Nu e o teză de vânzare în lipsă: activele sunt reale, evaluate de un evaluator extern, 82% neipotecate, iar pre-vânzările la ARIA Verdi (34 de unități, 13,5 mil. euro) arată că segmentul premium nu a fost atins. E o teză care își pierduse dovada și care trebuie re-deschisă doar pe două condiții verificabile: refinanțarea IMP26E înainte de 24.12.2026 și un trimestru cu creștere a venitului care iese din banda −36/….